Makler-Checkliste für Privatverkäufer einer Immobilie
Wie steht es um die Anzeigen in den Druck-Medien
Tageszeitung mit anerkannten Immobilienrubriken (4)
Anzeigen in Wochenzeitschriften mit Immobilienrubriken (3)
Keine Print-Medien (0)
Die Gestaltung der Druck-Medien
auffällige Einzelanzeige mit Rahmen (4)
geschaltete Sammelanzeige (3)
unauffällige Fließtextwerbung (1)
Inhalt der Druck-Medien
Schlagzeile, auffällig, informativ (4)
auf wenige unauffällige Inhalte beschränkt (2)
schwach, unauffällig in der Masse verschwindend (1)
Wiedererkennungswert in den Druck-Medien
Gleichbleibendes Layout sehr guter Wiedererkennungswert (4)
Wechselndes Layout, aber auffällig, springt ins Auge (3)
Unauffällig, Anzeige muss erst gesucht werden (2)
Überhaupt keine Werbewirkung, falsch platziert(1)
Werbewiederholungen in den Druck-Medien
regelmäßige Werbeschaltungen (3)
unregelmäßige Werbeschaltungen (2)
Seltene Werbeschaltungen (1)
Gar keine Werbeschaltungen (0)
Wie ist der Gesamteindruck der Druck-Werbung
Sehr gut (4)
Weniger gut (2)
Gut (1)
Keine Werbewirkung (0)
Wie steht es mit den Anzeigen im Internet
Schaltung von Werbung in Portalen mit Bundesweiten Bekanntheitsgrad (4)
Schaltung in weniger bekannten Portalen (2)
Eigene Homepage und unbekannte Werbeportale (1)
Keine Internetwerbung (0)
Wie ist die Aufmachung der Internetwerbung
Auffällig, Informativ mit Foto und Detailangaben (3)
Lückenhafte Werbetexte, kein Grundriss, keine Bilder (2)
Unzureichende schlechte Information (1)
Wir die Immobilie des Maklers über die Suchmaschine gefunden
Sehr gut gefunden, vorne platziert (4)
Gut gefunden (3)
Weniger gut gefunden (2)
Überhaupt nicht gefunden (0)
Anmerkung:
Wählen Sie aus der Homepage des Immobilienmakler ein Objekt und versuchen sie dieses über die Suchmaschine im Internet zu finden.
Gesamteindruck der Internetwerbung
Sehr gut (3)
Gut (2)
Weniger gut (1)
Unzureichend (0)
Kontaktmöglichkeiten für Interessenten innerhalb der Druck und Internetwerbung
Name, Tel., Fax, email und www.adresse.com, Kontaktformular (Internet) (4)
Name, Tel. und email (3)
Name und Tel. (2)
Nur Handynummer (0)
Kontaktmöglichkeiten für Interessenten über das Maklerbüro
Auch außerhalb der gewöhnlichen Bürozeiten mittels Mobiltelefon (3)
Innerhalb der Bürozeiten und Samstags (2)
Makler ist nur sporadisch erreichbar, reagiert nicht auf Anfragen (1)
Kein Büro oder Backoffice vorhanden (0)
Auftreten des Immobilienmaklers nach Außen, bei Anfrage zu einem Objekt
Freundlich, verbindlich, zuvorkommend bestens informiert (3)
Freundlich, verbindlich jedoch schlecht über Objekt informiert (2)
Schlecht informiert, ausweichende Antworten (0)
Das Büro des Immobilienmakler Allgemein
Freundlich, gut mit Zusatzinformation ausgestattet, angenehme Atmosphäre (3)
Freundlich, aber wenig Zusatzinformation zum Immobilienkauf (1)
Unzureichend, schlechte Auskunft und Information.(0)
Exposé vom Immobilienmakler
Lang-Exposé, gute Aufmachung, informativ, wahrheitsgetreue Objektbeschreibung (3)
Lang-Exposé, gute Aufmachung, zu wenig Informativ, fehlende Bilder (2)
Kurz-Exposé, gute Aufmachung, informativ, gute Objektbeschreibung (2)
Kurz-Exposé, gute Aufmachung jedoch wenig Inhalt (1)
Exposé, schlechter Druck, wenig Inhalt, keine Bilder und Grundriss, falsche Angaben. (0)
Die Beratung des Maklers zum Auftraggeber (Immobilienverkäufer)
Freundlich, ausführliche Beratung, kein Druck, Hilfsbereit, Vertrauensvoll (4)
Freundlich, kein Druck, Hilfsbereit, vertrauensvoll, jedoch bleiben Fragen offen (3)
Freundlich, jedoch wirkt inkompetent, mangelnde Auskünfte (1)
Unangenehmes Auftreten, macht Druck, gibt nur mangelnde Auskunft (0)
Anmerkung
Wenn das einzige Ziel des Immobilienmakler ist, einen Alleinvermittlungsauftrag (Alleinauftrag) von ihnen zu ergattern, schicken sie ihn sofort nach Hause.
Spezialisierung des Immobilienmakler
Er ist auf eine Marktnische spezialisiert z.B.: Wohnung-, oder Hausverkauf (3)
Er ist auf 2 Nischen spezialisiert. z.B. Wohnungsverkauf und Hausverkauf (2)
Allesanbieter, kein Spezialistentum (o)
Objektaufnahme/Wertermittlung
Sehr gut, umfangreich nachgefragt und aufgenommen (3)
Gut, alles aufgenommen, wenig gefragt (2)
Unzureichend, Aufnahme per Telefon oder Kurzbesuch (1)
Objektbestand pro Immobilienmakler innerhalb des Büro
Sehr gut, Objektbestand pro Mitarbeiter bis 20 (4)
Gut, Objektbestand pro Mitarbeiter bis 30 (3)
Befriedigend, Objektbestand pro Mitarbeiter bis 40 (2)
Unzureichend, Objektbestand pro Mitarbeiter über 40 (1)
Anmerkung
Je mehr Immobilienobjekte ein Mitarbeiter betreut umso schlechter wird das Service für den Einzelnen. Der Makler reagiert nur kurzfristig nach Anfragen zu dem Objekt. Andere Objekte bleiben mangels Zeit, unbetreut und unbearbeitet liegen.
Daher, auch wenn es den Anschein hat, dass ein Maklerbüro mit großer Auswahl und vielen Objektangeboten die Marktführer in Ihrer Region sind, so ist doch darauf zu achten, dass die Immobilie dementsprechend betreut und bearbeitet wird.
Immobilienbüros mit wenig Mitarbeiter und vielen Objekten arbeiten nach dem Zufallsprinzip: Viele Angebote, eines davon werde ich schon verkaufen.
Der Maklerauftrag
Schlichter einfacher Maklerauftrag (15)
Alleinauftrag mit Möglichkeit zu Eigenverkauf (2)
Exklusiver Alleinauftrag ohne Möglichkeit zu Eigenverkauf (0)
Anmerkung
Dem schlichten Maklervertrag wurde die Höchstpunktezahl 15 zugeteilt. Dies deshalb, weil man jederzeit problemlos aus dem Maklervertrag aussteigen kann. Sollte man sich also trotz genauer Überprüfung des Makler bei diesem geirrt haben und seine Leistung mangelhaft sein, ist ein Wechsel (Ausstieg) jederzeit möglich.
Punktewertung zur Auswahl des Immobilienmakler
- 68 bis 82 Punkte Sehr gut, Top Makler
- 42 bis 67 Punkte Gut und ausreichend
- 21 bis 41 Punkte Weniger gut
- 0 bis 20 Punkte Hände weg vor diesem Makler
Makler-Checkliste Zusammenfassung
Ein gut organisiertes, spezialisiertes, mit einem starkem Werbeauftritt, EIN-Mann Maklerbüro, kann also durchaus zum Verkaufserfolg führen, während große Büros mit vielen Objekten, laufend Ladenhüter produzieren und keine Zeit für die Verkäufer/Käufer - Betreuung aufwenden.
Machen sie sich einen Gesamtüberblick über den Immobilienmakler. Wichtig ist, dass sie auch im Vorfeld die für sie anfallenden Kosten schriftlich (im Maklerauftrag) abklären um später keine unliebsamen Überraschungen zu erleben.
Ein guter Immobilienmakler sollte ihnen eine regelmäßige, laufende Berichterstattung (per email oder Post) über seine Aktivitäten liefern. Der Bericht sollte Anfragen zu Ihrer Immobilie, Werbeeinschaltungen, Kontaktaufnahmen und über den Stand von Verhandlungen mit eventuellen Käufern beinhalten.
Welche Anforderung stelle ich an den Immobilienmakler
Egal ob Sie die Auswahl des Maklers mit oder ohne Hilfe dieser Auswahlliste treffen, auf alle Fälle müssen sie ihre Bedienungen an den Makler beschreiben und festlegen.
Sollten sie dem Ratgeber bis hierher gefolgt sein, so dürfte es ihnen keine Schwierigkeiten bereiten, ein Profil zu erstellen, welches der Makler für einen Maklerauftrag mit ihnen benötigt. Sie sind nun in de Lage den besten und leistungsstärksten Immobilienmakler in ihrer Region zu wählen und zu beauftragen.
Wie bereits erwähnt, bringen zwei oder drei Makler bei der Vergleichsauswahl ähnliche (sehr gute) Voraussetzungen mit, wählen sie den Makler mit dem besten Außenauftritt. Außenauftritt = Auftritt am Markt mit sehr guter Werbung in Anzeigen und Internet, Kontaktinformation, Fachauskünfte und Beratung für den zukünftigen Käufer.
Kaufpreisgestaltung einer Immobilie oft Herzensangelegenheit des Verkäufers
Der größte oder Hauptstreitpunkt beim Zusammenspiel zwischen Immobilienmakler und Privatverkäufer ist die Einigung auf den Verkaufspreis der Immobilie. Während der Makler und in Zukunft auch der Käufer der Immobilie die aktuellen und realen Marktwertbedienungen zum Kaufpreis heranzieht, integriert der Verkäufer seine Emotionen, Fantasien und Wünsche in die Preisermittlung ein.
Das Herz des Privatverkäufers hängt an seiner Immobilie, womöglich sind -zig Arbeitsstunden, große Investitionen unter Entbehrungen und jahrelange Pflege ins eigene Objekt investiert worden. Oft wird bei der Preisgestaltung der Immobilie vom Verkäufer bewusst oder unbewusst von einem Liebhaberobjekt gesprochen, das seinen Preis hat.
Bei der Preisgestaltung treffen also zwei Gegensätze die in der Praxis oft weit auseinander liegen aufeinander. Leider wird auch unter diesem Aspekt meist die Arbeit eines Maklers bewertet. Hohe Ansetzung des Verkaufspreis = Guter Immobilienmakler. Niedrige Ansetzung des Verkaufspreises = Schlechter Immobilienmakler. Aber auf dieser Grundlage eine Maklerbewertung abzugeben ist falsch.
Um zur Festsetzung eines Verkaufspreises zu kommen, werden sie also um eine persönliche Beobachtung der aktuellen und realen Marktbedienungen nicht herum kommen. Ein Preisvergleich zwischen ihrer und gleichwertigen Immobilien in Ausstattung und Lage in der Region, ist vorzunehmen.
Verwenden sie hierzu das Internet mit seinen unzähligen Immobilienplattformen und die Zeitschriften mit vielen Immobilienangeboten aus ihrer Region. Auch über die Suchmaschinen ist die Recherche gut möglich.
Haben Sie eine vergleichende Analyse vorgenommen können sie auch die Wertermittlung des Immobilienmaklers richtig einschätzen und brauchen diesen nicht blind zu vertrauen. Im Gegenteil erfolgreiche Immobilienmakler sind erfreut, wenn der Auftraggeber den aktuellen Markt kennt und mit Kenntnis des realen Marktes, gemeinsam eine Preisbasis gefunden wird.
Weiteres stellt sich die wichtige Frage, wie kann ein Laie der auf keinerlei Erfahrungswerte zurückblicken kann eine objektive realistische Bewertung seiner Immobilie vornehmen.
Wichtiges zur aktuellen Kaufpreisfindung einer Immobilie
Zunächst gilt es bei der Immobilienbewertung einige grundsätzliche Fakten zu beachten. Der Marktwert einer Immobilie richtet sich immer nach Angebot und Nachfrage zum Objekt. Lage, Ausstattung, Art und Größe der Angebote am Markt sind zur Vergleichsermittlung heranzuziehen.
Ganz wichtig ist zu wissen, dass weder Makler, Sachverständige oder Privatverkäufer den Wert einer Immobilie bestimmen sondern einzig allein der Markt bestimmt welcher Preis für die jeweilige Immobilie zu erzielen ist. (Natürlich bestimmt der Eigentümer/Verkäufer den Preis für seine Immobilie, aber ob er diesen Preis am Markt auch erzielen wird, ist hier die Frage)
Unerheblich sind auch die Umbau- Aus- und Neubaukosten, sowie Einbauten, Küche, Schränke und Mobiliar des Objektes. Inventar hat in der Regel für den Käufer keinen Wert sondern können eher eine Entsorgungslast darstellen.
Käufer einer Immobilie richten sich ihr zukünftiges Heim nach ihren eigenen Wohnvorstellungen ein, somit stellt das mit gekaufte Inventar immer nur eine Übergangslösung für den Käufer dar.
Falsch ist auch,wenn Kaufpreisforderungen unter Bezugnahme der Deckung von Restschulden (Grundbuch) oder Refinanzierungen berechnet werden. Auch wenn dies für viele private Immobilienverkäufer schwer bis gar nicht akzeptiert wird, der Immobilienmarkt richtet sich nicht nach den Kaufpreiswünschen des Verkäufers.
Beim Vergleich mit derzeit am Markt angebotenen Konkurrenzobjekten muss noch berücksichtigt werden ob es sich um preislich überhöhte Ladenhüter handelt und ob der tatsächlich angepriesene Preis auch erzielt wurde.
Die Praxis zeigt, dass Immobilien mit weit überzogenen Preisforderungen angeboten werden, da seitens des Verkäufers argumentiert wird, den Preis kann ich immer noch senken. Oft schwingt auch die Angst des Laien mit, er könnte seine Immobilie zu billig verschleudern.
Wichtig und richtig beim Kaufpreiszuschlag ist:
Sie können nach einer realen dem Markt angemessenen Preisfestsetzung 5 bis 9 % Preis aufschlagen und mit diesem in den Markt gehen. Jeder Käufer einer Immobilie rechnet im Vorhinein damit, dass er im Zuge der Verhandlungen einen Nachlass bekommt. Jedoch Aufschläge von 10 bis 25% veranlassen den Interessenten dazu, schon erst gar nicht eine Anfrage zur Immobilie zu stellen. Somit gehen viel mögliche Käufer verloren.
Ständige Preiskorrekturen schaden ihrer Immobilie
Eine weiterer Nachteil, von im Vorfeld überzogenen Kaufpreisforderungen ist die nach ausbleibenden Verkaufserfolg und mangelndem Interesse für die Immobilie, die ständige Preiskorrektur nach unten. So produziert man Ladenhüter und Imageschaden für sein Objekt. Der Interessent erkennt im Laufe seiner stetigen Suche, dass hier ein Ladenhüter an den Mann/Frau gebracht werden will.
Ich gehe jedoch davon aus, das sie ihren Verkauf in einer überschaubaren Zeitspanne über die Bühne bringen wollen. Daher ist es wichtig mit einem realistischen marktgerechten Preis zu agieren.
Weitere mögliche Quellen zur Kaufpreisbewertung
Weitere Möglichkeiten einen marktgerechten Preis in Erfahrung zu bringen wären noch, Gemeinden, Gutsachterausschüsse, Grundstückswerttabellen, (in Zeitschrift Gewinn - unter www.gewinn.at - kostenlos zu eruieren) Hausverwaltungen und Hausbank.
Zum Schluss bleibt noch der Sachverständige oder Gutachter der ihre Immobilie bewerten kann. Dies ist jedoch an einige Voraussetzungen geknüpft. Gutachter oder Sachverständiger müssen Ortsansässig sein, unabhängig, neutral und vor allen darf er selbst nicht makeln, da sonst die Ergebnisse vom eigenen Interesse geprägt sind.
Ich rate hier nochmalig, der realen marktgerechten Preisgestaltung gegenüber den Wunschvorstellungen den Vorzug zu geben, wenn sie an einem zügigen angemessenen Verkauf ihrer Immobilie interessiert sind.
Eigen Kaufpreisermittlung mit Immobilienmakler vergleichen
Ob der von ihnen selbst recherchierte Preis realistisch und marktgerecht ist, lässt sich dann zusammen mit dem Immobilienmakler im Vorgespräch und Vorbesichtigung ablesen. Sollte also der in die engere Wahl gezogene (erfolgreiche & leistungsstarke) Makler mit seiner Wertermittlung im oberen Drittel von ihren Preisvorstellungen bewegen, kann davon ausgegangen werden, das ein realistisches marktgerechte Preisgestaltung errechnet wurde.
Die vergleichende Kaufpreisermittlung ist also die geeignete Methode um für den Privatverkäufer eine eigene Kaufpreisforderung festzusetzen.
Leistungsstarke und erfolgreiche Immobilienmakler sind zur aktuellen Marktlage bestens informiert und kennen den tatsächlich gezahlten Kaufpreis sehr genau. Diese Makler werden daher unter Berücksichtigung der Lage, Ausstattung und Objektgegebenheiten ihre Erfahrungswerte zur Kaufpreisbewertung einbringen.
Sollten sie sich also für einen leistungsstarken Makler in ihrer Region entscheiden und davon gehe ich aus, wird die Einschätzung des Immobilienmaklers zum tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis näher am aktuellen Marktpreis liegen als die des Auftraggebers.
