Immobilienverkauf der Maklervertrag

Der Maklervertrag
In Österreich gibt es 2 Vertragsarten

Den schlichten Vermittlungsauftrag (einfache schriftliche Auftragsbestätigung möglich)
Den Alleinvermittlungsauftrag (bedarf der Schriftform)

Vorne weg, vergessen sie den exklusiven Alleinvermittlungsauftrag und lassen sie die Hände davon. Dieser Vertrag beinhaltet für den Auftraggeber nur Pflichten und fast keine Rechte. Hier ist sogar bei Eigenverkauf der Immobilie mit einer Schadenersatzforderung gegen den Auftraggeber zu rechnen.


Der schlichter Maklerauftrag – Vordruck von der Wirtschaftskammer - empfohlen

Der für den Privatverkäufer beste und daher von neutralen und unabhängigen Experten auch immer wieder empfohlene Vermittlungsauftrag ist der schlichte, jederzeit kündbare, Maklervertrag. Hierzu ist es sinnvoll wenn der von der Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder vorgedruckten und aufgelegten Maklervertrag verwendet wird.

Erkennbar ist dieser, mit der an der Vorderseite des schlichten Maklerauftrag ganz unten, eingerahmten ÖVI-Form Nr. 10/3/2009. Der eingerahmte Inhalt beschreibt folgenden Text.

Von der Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der Immobilien und Vermögenstreuhänder, empfohlene Geschäftsbedienungen. § 10 IMV 1996, BGBl. Nr. 297/1996 GZ 50.048/200-IMV 1996-2/2009/Mag. RÜ/Pe

Es werden zwar auch bei diesem Vordruck keine wie immer geartete Haftungen übernommen, jedoch stellt dieser ein Standardwerk da.

Im Maklervertrag der Wirtschaftskammer sind die Rubriken für die

  • Provisionsvereinbarung
  • Provisionshöhe
  • und besondere Provisionsvereinbarung

angeführt.


Beim Alleinvermittlungsauftrag wird zusätzlich §15 Maklergesetz angewandt

Beim Alleinvermittlungsauftrag wird zusätzlich auf die Provisionstatbestände hingewiesen, die bei vorzeitiger Vertragsauflösung und Geschäftsabwicklung mit einem anderen Makler oder anderen Art zustande kommt. Diese Tatbestände sind im §15 des Maklergesetz (zum nachlesen weiter unten) geregelt.


Die Maklerprovision, Courtage oder Maklergebühr, immer ein Streitthema

Eine häufige Ursache für Streitigkeiten ist die Maklerprovision, auch Courtage oder Vermittlungsprovision genannt. Meist lautet die Frage, wer muss wann, was bezahlen. Hier ist auch der Käufer der Immobilie einbezogen, da meist erst nach erfolgter Vertragsunterzeichnung, das Thema Provisionszahlung auf den Tisch kommt. Eine Regelung dazu sollte also bereits im Maklerauftrag eindeutig ersichtlich sein.


Provision oder Schadenersatzanspruch was gebührt dem Immobilienmakler

Man unterscheidet zwischen Provisionsanspruch durch erbrachte Leistung des Maklers oder Schadenersatzanspruch gegenüber des Auftraggebers wegen dessen vertragswidrigen Verhaltens.


Die Maklerprovision wird bei erfolgreicher Vermittlung verdient

Der Provisionsanspruch ist nur dadurch bedingt, dass es im Rahmen eines gültigen Maklervertrag aufgrund der kausalen und verdienstlichen Tätigkeit des Maklers zum Geschäftsabschluss kommt. Das Entgelt des Immobilienmakler ist ein reines Erfolgshonorar.

Anmerkung: Kausal
Dass ein Zusammenhang zwischen Verkauf der Immobilie und der Tätigkeit des Makler besteht.

Die Doppelmarklertätigkeit ist dem Makler erlaubt, vorausgesetzt er hat neben den übrigen Bedienungen mit beiden Parteien des Hauptgeschäftes einen entsprechenden Maklervertrag geschlossen.

Anmerkung: Doppelmakler
Man spricht von Doppelmarklertätigkeit wenn der Immobilienmakler für Verkäufer und Käufer tätig wird.

Bei Geltendmachung von Geldansprüchen des Maklers gegenüber seinen Auftraggeber ist eine Trennung vorzunehmen, ob es sich um eine Provision oder um einen Schadenersatzanspruch §15 Maklergesetz handelt.

Vereinbarungen nach §15 Maklergesetz zählen zu den sogenannten pauschalen Schadenersatzvereinbarungen oder Vertragsstrafen, die der Makler gegenüber seinem Auftraggeber geltend macht.

Die Provisionshöhe
Provisionen oder sonstige Vergütungen dürfen nur bis zur bestimmten Höchstbeiträgen vereinbart werden. (siehe weiter unten)


Immobilienmakler, welche Provision darf er verlangen

Diese Sätze sind Nettowerte, die UST (derzeit 20%) muss hinzugerechnet werden.

Diese Provisionshöchstsätze sind bei Kaufverträgen:
bei einem Wert bis 36.336,42..............4% des Wertes
bei einem Wert zwischen 36.336,43 und 48.448,83......pauschal 1.453,46 Euro
bei einem Wert von mehr als 48.448,83................3% des Wertes

Da in den meisten Fällen beim Verkauf einer Immobilie der Verkaufspreis von 48.448,33 Euro überschritten wird, ist also der Höchstsatz 3% + 20% Steuer = 3,6% Bruttoprovision möglich, die vom Immobilienmakler verlangt werden darf.


Wann entsteht ein Provisionsanspruch des Immobilienmaklers
Das Entstehen des Provisionsanspruches ist grundsätzlich in §6 Maklergesetz geregelt. Für die Entstehung des Provisionsanspruches müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein.

  • Gültiger Maklervertrag
  • Verdienstlichkeit
  • Vermittlungserfolg
  • Kausalität der Maklertätigkeit zum Hauptgeschäft
  • Adäquanz (angemessen, entsprechend)
  • Tatsächliche Ausführung

Diese Voraussetzungen werden nachstehend im Einzelnen näher beschrieben.


Ein gültiger Maklervertrag

Aus den allgemeinen Rechtsgrundsätzen lässt sich ableiten, dass für ein Entgelt aus einem Vertragsverhältnis logischerweise ein gültiger Vertrag vorausgesetzt ist - in unserem Fall also ein gültiger Maklervertrag.


Verdienstlichkeit des Immobilienmakler

Laut §6 Maklergesetz ist die bloße Nennung eines Dritten für einen Anspruch auf Provision nicht ausreichend, soweit nicht ein anderer Gebrauch für den betreffenden Geschäftsfall besteht. Achtung: Beim Immobilienmakler ist ein anderer Gebrauch allgemein anerkannt.

Der Provisionsanspruch für den Immobilienmakler entsteht daher auch ohne besondere Vermittlungstätigkeit. Es genügt die bloße Nachweisung der Gelegenheit zum Vertragsabschluss - die sogenannte Nachweisprovision. Die Nachweisung ist die erstmalige Nennung eines bisher für den Geschäftsabschluss unbekannten, potentiellen Vertragspartners (Käufer).


Beim unterschriebenen Kaufanbot ist der Makler bereits verdienstlich geworden

Es besteht grundsätzlich keine Verpflichtung des Auftraggebers (Verkäufer) zum Abschluss des Hauptgeschäftes. Vorsicht: Bei Unterfertigung des Kaufanbotes durch Verkäufer und Käufer der Immobilie, hat man sich zum Abschluss des Hauptgeschäftes Vertraglich verpflichtet. Der Makler ist ab diesen Zeitpunkt verdienstlich.

Weiteres besteht der Provisionsanspruch des Makler sofort mit Geschäftsabschluss und ist nicht an die weitere Durchführung des Kaufaktes oder Leistung eines Käufer bedingt. z.B: Der Makler hat daher bereits Provisionsanspruch, auch wenn die Zahlung des Kaufpreises noch gar nicht erfolgte.


Kausalzusammenhang

Der Makler hat nur zu beweisen, dass durch seine Tätigkeit (z.B. Nennung eines Käufers der Immobilie) das Hauptgeschäft zustand kam.


Adäquanz

Die Maklertätigkeit muss angemessen, konstruktiv, entsprechend nützlich, förderlich für das Zustandekommen des Hauptgeschäftes gewesen sein.


Die tatsächliche Ausführung

Ein Kaufvertrag ist grundsätzlich bei Willensübereinkunft zwischen Käufer und Verkäufer ausgeführt. Auch wenn sich die Vertragsparteien über unwesentliche Vertragspunkte noch nicht geeinigt haben, oder die verbücherungsfähige Urkunde noch nicht unterfertigt wurde.

Dies heißt, bei Unterzeichnung des Kaufanbotes ist der Makler verdienstlich geworden, egal ob der Hauptvertrag zustande kommt, oder sich die Parteien noch über unwesentliche Details einigen müssen.


Verzögerung des Kaufes berührt den Provisionsanspruch des Maklers nicht

Bei Verzug des Geschäftes durch eine der Parteien (Käufer, Verkäufer) hat der Betreffende alle zumutbaren Schritte zu unternehmen um den Dritten zur Leistung (Geschäftsabwicklung) zu veranlassen. Dies kann auch die Klageführung bedeuten. Ein Unterbleiben der Ausführung des Vertrages der Dritten berührt den Provisionsanspruch des Immobilienmakler nicht.


Kein Vermittlungserfolg des Immobilienmakler aber Provisionsanspruch

Der §15 Maklergesetz:
Es besteht die Möglichkeit, dass eine Entschädigung oder Aufwandsersatz vereinbart wird, ohne das ein Vermittlungserfolg entstand. Diese Bestimmung ist als Konventionalstrafe oder Vertragsstrafe gestaltet und entspricht einem pauschalierten Schadenersatz für den Immobilienmakler. Die Höhe dieser Entschädigung kann die höchst zulässigen Provision betragen.



Dieser Aufwandsersatz kann in folgende Fällen vom Makler geltend gemacht werden

§ 15 (1) Zif. 1 Maklergesetz
Weil der Auftraggeber entgegen der bisherigen Willensübereinkunft und Verhandlungsverlauf für das Zustandekommen des Geschäftes notwendigen Rechtsakt unterlässt. Käufer oder Verkäufer unterlassen Anstrengungen den Verkaufsakt durchzuführen.

§ 15 (1) Zif 2. Maklergesetz
Mit dem vom Makler vermittelnden Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschäftes in den Tätigkeitsbereich des Makler fällt.

Der Anwendungsfall liegt vor wenn es sich um einen Grenzfall handelt.
Beispiel: Ein zweckgleichwertiges Geschäft ist, die Wohnung wird vermietet und nicht wie im Ursprungsvertrag zwischen Auftraggeber und Makler vorgesehen, verkauft.

§ 15 (1) Zif.4
Das Geschäft nicht mit dem vermittelnden Dritten zustande kommt, weil ein gesetzliches oder ein vertragliches Vorkaufs-,Wiederkaufs-, oder Eintrittsrecht ausgeübt wird.

§ 15 (2) Zif. 1 Maklergesetz
Eine solche Leistung kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag für den Fall vereinbart werden, wenn der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird.

§ 15 (2) Zif. 2 Maklergesetz
Eine solche Leistung kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag für den Fall vereinbart werden, wenn das Geschäft durch einen anderen Makler als den Vertragsmakler zustande kommt.

§15 (2) Zif. 3 Maklergesetz
Eine solche Leistung kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag für den Fall vereinbart werden, wenn das Geschäft auf eine andere Art als durch den Vertragsmakler zustande kommt. (Eigenverkauf)