Immobilienverkauf - Die Ausgangslage

Immobilienverkauf Privat - Die Ausgangslage

Ganz ehrlich. Viele von ihnen haben nur eine sehr vage Ahnung oder Kenntnis, was sie während des Ablaufes einen Immobilienverkaufes erwartet. Welcher Laie kann schon wissen, wie der Immobilienmarkt funktioniert, welchen Wert die eigene Immobilie hat und wie man diese erfolgreich am Markt präsentiert. Wie man mit dem Makler verhandelt, erfolgreich zusammenarbeitet und ihrer Immobilie einen sauberen Start zum neuen Eigentümer verhilft.

Weiteres, wie zu agieren ist, um die Immobilie in einer angemessenen Frist zu verkaufen, oder was bei einer Beauftragung eines Maklers generell zu beachten ist. Welche Pflichten sie bei der Unterschrift auf einen Maklerauftrag eingehen und welche Folgen eine zu sorgloser Umgang mit der Materie mit sich bringt.


Vorinformation ist der Schlüssel zum Erfolg

Bevor sie den ersten Schritt in den Immobilienmarkt als Privatverkäufer machen informieren sie sich unbedingt vorher umfassend über die aktuelle Marktsituation, über Anbot und Nachfrage, Chancen und Risiken und vor allen, welches Leistungspotential der von ihnen ausgewählte Makler hat. Schöne Versprechen der Makler sind keine Voraussetzung ihren privaten Immobilienverkauf zu gestalten. Dieser Ratgeber wird ihnen dabei helfen.

Ein guter Makler (und nur dieser) wird sie eingehend beraten und die Chancen und Risiken beim Verkauf offen aufzeigen. Auch lästige Arbeiten wie Aufbereitung, Beschreibung, Bewerbung, Werbung, Besichtigung und Kontaktmanagement für sie erledigen.
Aber ich gehe davon aus, sie wollen mitreden, die Materie verstehen und dem Immobilienmakler nicht blind vertrauen müssen. Beim blinden Vertrauen in vermeintliche Profis sind Probleme sicher, wie das Amen im Gebet.


Seriöse Makler mögen aufgeklärte Kunden

Sie werden überrascht sein, seriöse Immobilienmakler sind aufgeklärte Kunden lieber, als Laien, da informierte Auftraggeber die Argumentation des Makler besser nachvollziehen und den aktuellen Markt besser verstehen können.

Natürlich zeigt die Praxis, dass der Makler bei Vertragsaufnahme die Dinge von der besten Seite für den Verkäufer darstellt und nicht auf Provision- oder kostenpflichtige Gefahren hinweisen. Wir kennen diese Beispiele aus der Bank-/Vermögensberatung. Auch hier wird mit hoher Rendite und Gewinn für den Anleger argumentiert, ohne auf die genauen Risiken aufmerksam zu machen.


Nicht Wissen, schützt sie aber nicht vor Schaden

Sie haben einen gültigen Vertrag mit einem Makler geschlossen und sind verpflichtet diesen auch einzuhalten. Unkenntnis zum Maklervertrag und der Materie Immobilienverkauf schützt sie nicht vor Kosten oder Forderungen des Maklers (oder Käufer) an sie. Sieht sich der Makler im Recht, ist er meist nicht zimperlich und klagt seine Forderungen bei Gericht ein.


Nicht immer ist der Immobilienmakler schuld

Wenn der Verkauf ihrer Immobilie stockt, ist nicht immer der Makler Schuld, denn selbst sehr gute Makler-Serviceleistungen können überzogene Kaufpreisforderungen des Verkäufers, nicht kompensieren.


Von der erfolglosen Selbstvermarktung zum Immobilienmakler

Sehr oft kommt es vor, dass man zu Beginn des Immobilienverkaufes, es erst einmal auf eigene Faust versucht. Man stellt seine Immobilie recht oder schlecht ins Schaufenster (Internet oder Zeitungsinserat) und harrt der Dinge, die da auf einen Zukommen.

Sollten jedoch die Anfragen zu ihrem Objekt spärlich oder gar nicht eintreffen so steht der Verkäufer meist ratlos vor der Tatsache, dass der Verkauf nicht so von statten geht wie erhofft. Der Eigentümer sucht nach anderen Vertriebsmöglichkeiten und die angepriesenen Dienste der Immobilienmakler scheinen hier genau das richtige für die weitere Vorgangsweise zu sein.


Ein Makler wird vorschnell beauftragt

Ein Anruf, ein Termin, ein Gespräch, eine Unterschrift und schon hat man sich der Bürde des Verkaufes seines Objektes (vermeintlich) entledigt. Ein großer Fehler. Alle, wirklich alle, später auftretende Probleme mit dem Immobilienmakler beginnen ab dem Zeitpunkt wo sie gutgläubig, schnell, sorglos und unkritisch Ihre Unterschrift auf den Maklervertrag gesetzt haben.


Das hab ich nicht gewusst

Die häufigsten Antworten der Privatverkäufer, zu Beschwerden über Immobilienmakler, lauten im Nachhinein: Das hab ich nicht gewusst. Machen sie also nicht den Fehler und unterschätzen den Maklerauftrag.


Grundregeln aber keine Rechtsberatung

Wichtig ist daher einige Grundregeln zu kennen, die bei Vermittlungsaufträgen mit Makler beachtet werden sollten. Natürlich kann ein Ratgeber für den Immobilienverkauf keine Rechtsberatung ersetzten oder gar durchführen. Wenn Sie ganz sicher gehen wollen, müssen sie sich an einen Notar oder Rechtsanwalt wenden.

Allerdings ist dies bei Verkäufen von Privatimmobilien selten notwendig, da vom Makler eingesetzte unzulässige Vereinbarungen und Klauseln, sich aus Erfahrung, meistens zum Nachteil des Immobilienmakler auswirken. Vernünftige und seriöse Immobilienmakler übernehmen ohnehin die von der Wirtschaftskammer Fachgruppe Immobilienmakler & Treuhänder Österreich vorgegebenen und vorgedruckten Vermittlungsaufträge.


Man kann Vertragsform frei wählen

Ansonsten ist die Form der Vermittlungsaufträgen den beiden Vertragsparteien überlassen. Auch sogenannte Auftragsbestätigungen wo der Verkäufer kurz schriftlich erklärt, dass der Makler berechtigt ist, seine Immobilie zu bewerben und zu vermitteln sind möglich.

Was ein formloser Vertrag nicht regelt, sollte das Maklerrecht regeln. Dieses ist in seiner praktischen Ausführung auch nicht immer eindeutig formuliert, so das von Fall zu Fall, Unklarheiten bestehen bleiben können. Durch eine Vielzahl von Rechtsprechungen wurde zwar einiges Licht ins Dunkle gebracht, es ist aber selbst für den Anwalt, der sich nicht täglich mit der Materie Immobilienrecht beschäftigt und schon gar nicht für den Laien, einfach zu verstehen.


Wichtige Punkte für den Privatverkäufer gehören in den Maklerauftrag

Es ist daher wichtig, das möglichst alle, für die Vermittlung der Immobilie relevanten Punkte, in den Maklerauftrag aufgenommen werden. Achten sie allerdings darauf, dass nur Klauseln und Vereinbarungen aufgenommen werden die beide Vertragsparteien akzeptieren. So können sie auch nicht gewollte Punkte, die in dem von der Wirtschaftskammer vorgedruckten Vermittlungsauftrag eingearbeitet sind, herausstreichen lassen.


Der Vermittlungsauftrages mit einem Immobilienmakler sollte enthalten

  • Vertragsart: Schlichter Vermittlungsauftrag oder Alleinvermittlungsauftrag
  • Die Vertragsparteien: (Eigentümer/Auftraggeber und Immobilienmakler)
  • Eventuelle Nutzungsbeschränkung der Immobilie
  • Provisionsvereinbarung
  • Laufzeit des Vertrages
  • Kündigungsvereinbarungen (schlichter Maklerauftrag = jederzeit)
  • Eine Preisuntergrenze festzuschreiben
  • Das Datum der Verfügbarkeit Ihrer Immobilien anführen: (z.B. Wann Sie die Wohnung bereit stellen können)
  • Die Beschreibung des zu verkaufenden Objektes: Anschrift, Art der Immobilie, Eigentümer....

Zusätzliche Absprachen gehören in einem eigenen Vertrag schriftlich geregelt

Darüber hinaus gehende Absprachen müssen in einer eigenen schriftlichen Vereinbarung fixiert werden. Dies wäre z.B. gegeben wenn der Makler Kostenersatz für Anzeigen, Werbung, Fahrtkosten, Porto oder dergleichen verlangt und sie bereit sind diese auch zu bezahlen. Ich bin ein Gegner der Verrechnungen von Zusatzleistungen, außer der Makler verlangt keine Provision und regelt seinen Verdienst mit Aufwandsersatz. Was aber ganz selten vorkommt.


Marktanalyse zur Kaufpreisermittlung ist keine große Sache

Vom Makler auch gerne verrechnet werden sogenannte vergleichende Wertermittlungen der Immobilie. Hier wird vom Verkäufer beim Makler angefragt ob dieser ihm einen Wert/Verkaufspreis der Immobilie erstellen kann. Kein großer Aufwand, der Makler sollte dies kostenlos durchführen.



Eine vergleichende Wertanalyse ist kein Gutachten

Diese Wertermittlung erfolgt mit vergleichbaren Immobilienobjekten die derzeit am Markt in ähnlicher, Größe, Lage, Ausstattung angeboten werden. Diese vergleichend Wertermittlung ist keinesfalls ein Gutachten oder eine Liegenschaftsbewertung im herkömmlichen Sinn, sondern eben nur eine unverbindliche Marktanalyse der Immobilie.


Unterschrift am Maklervertrag heißt Rechte und Pflichten übernehmen

Mit der Unterschrift wird also ein Vermittlungsauftrag geschlossen in dem Rechte und Pflichten beider Parteien bindend geregelt sind. Bei einem Alleinvermittlungsauftrag heißt bindend, für den Privatverkäufer, dass dieser für Monate (Kauf 6 Monate, Miete 3 Monate) keinen anderen Makler mit der Vermittlung beauftragen darf.

Eine zulange Vertragsbindung durch den Alleinvermittlungsauftrag, birgt für den Verkäufer die Gefahr, dass wenn der Immobilienmakler nicht die versprochene Leistungsfähigkeit entwickelt und/oder untätig ist, er (Verkäufer) nicht aus dem Vertrag herauskommt. Wer oder wie will man beweisen, dass der Makler nicht angemessen für den Auftraggeber arbeitet, was bei einem Alleinvermittlungsauftrag Teil des Vertrages ist.


Der schlichte Maklervertrag verhindert Probleme in der Zukunft

Ich gebe ihnen daher auf alle Fälle den Rat keinen Alleinvermittlungsauftrag zu unterschreiben. Unterschreiben sie einen schlichten Maklerauftrag und bleiben sie dem Makler im Wort für die nächsten 3,4, oder 6 Monate keinen anderen Makler zu beauftragen. Arbeitet der Immobilienmakler erkennbar gut mit ihnen zusammen und betreut ihre Immobilie angemessen, bleiben sie ihm auf alle Fälle im Wort. Wenn nicht, kündigen sie den schlichten Maklerauftrag (schriftlich) sofort und kostenfrei.

Sollten sie dennoch einen Alleinvermittlungsauftrag unterschreiben, sorgen sie zumindest dafür, dass nach Ablauf der Vertragszeit dieser nicht automatisch in einen schlichten Vermittlungsauftrag übergeht, sonder automatisch endet.


Beim Alleinvermittlungsauftrag auf die Klausel §15 Maklergesetz achten

Achten sie bei einem Alleinauftrag auf die Zusatzklauseln §15Maklergesetzt (weiter unten angeführt). Hier können z.B. Schadenersatzforderungen des Immobilienmaklers bei Vertragsauflösung auf sie zukommen.


Seriöse Makler brauchen Anlaufzeit für die Vorbereitung

Seriöse Immobilienmakler brauchen für eine gewissenhafte Vorbereitung zur Vermarktung ihrer Immobilie eine gewisse Anlaufzeit von zwei bis 3 Wochen. Dies beginnt mit der Aufnahme des Objektes vor Ort, Erstellung der Werbefotos, Bewertung und Beschreibung, Aufbereitung der Verkaufsunterlagen sowie das Marketing, Werbung und Schaltung der Anzeigen in Zeitungen und/oder Internet.


Es macht daher wenig Sinn den Maklerauftrag nach ein oder zwei Monaten schon wieder zu kündigen, außer es sprechen wichtige Gründe dafür. Der Immobilienmakler ist verpflichtet ihnen bei Vertragsunterzeichnung auch die Nebenkostenübersicht zu überreichen. Sie können diese auf www.immo-schutz.at kostenlos downloaden. Sehen sie bitte zu, dass eventuelle Zusatzvereinbarungen eindeutig formuliert sind.


Keine Nachfrage: Nicht immer ist der Immobilienmakler schuld

Nicht immer sind Immobilienmakler alleine schuld, dass die erhofften Anfragen und Kaufinteressenten für ihre Immobilie ausbleiben. Oft sind die vom Privatverkäufer vorgegebenen Bedienungen, an den Makler Mitschuld. Erkennt der Privatverkäufer also die Richtigkeit der Makler-aussage nicht, so ist ein Wechsel des Makler wenig sinnvoll. Vor allem dann, wenn der gleiche verkaufshemmende Fehler wieder gemacht wird.


Der aktuelle Markt und die Lage des Objekt, bestimmen den zu erzielenden Kaufpreis

Eines ist unbestritten, den Wert einer Privatimmobilie die zum Verkauf ansteht, bestimmt die Lage, die Lage und nochmals die Lage. Nachdem aber ein Objekt keinesfalls auf einen anderen Standort übertragen werden kann, ist die einzige Möglichkeit zur Anpassung an die Marktverhältnisse, die Preiskorrektur nach unten. Ich weiß, ein unliebsames Thema beim privaten Immobilienverkäufer. Aber nicht überall ist Wien, Salzburg oder Kitzbühl.

Bedenken sie aber, der Immobilienmarkt reguliert sich selbst, bereits 100 Meter Luftlinie können der Ausschlag sein, ob der Käufer bereit ist einen höheren oder niedrigeren Preis zu bezahlen. Starke Preisschwankungen sind daher bereits von Ort zu Ort (also Lage der Immobilie) gegeben.

Natürlich muss bei der vergleichenden Preiskalkulation die Art und Ausstattung eines sehr ähnlichen Objektes verglichen werden. Weil eine Wohnung schnell und zu einem lukrativen Preis in ihrer Region verkauft wurde, heißt dies noch lange nicht, seine Luxusvilla wird einem aus den Händen gerissen.